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Carrez

 

L’utilité de la loi Carrez

Jusqu’au 19 juin 1997 (entrée en vigueur de la loi Carrez), les vendeurs de biens immobiliers n’étaient soumis à aucune réglementation concernant la surface d’habitation à prendre en considération. Si on exclut volontairement les manœuvres peu scrupuleuses de certains, les nouveaux acquéreurs pouvaient, malgré tout, avoir des surprises dans les données de mesurage fournies par le vendeur, pourtant de bonne foi.

Le vote de la loi Carrez (n° 96-1107 du 18 décembre 1996) a permis de juguler ces erreurs et de limiter les abus, tout en protégeant les acheteurs de toutes déconvenues. Son rôle est de certifier la superficie des certains logements mis en vente et instaurer un minimum de confiance des acquéreurs envers le marché immobilier. Dans certains cas, elle impose, également, la présence d’une clause précisant la superficie privative dans les documents de vente, comme le compromis ou l’acte de vente.

Les logements soumis à la Loi Carrez

Les biens immobiliers concernés par l’application de la loi Carrez doivent avoir une surface égale ou supérieure à 8 m². Il peut s’agir alors, indifféremment, d’appartements, de locaux commerciaux ou professionnels, de chambres de service ou encore de maisons et pavillons formant des lots de copropriété « horizontale »i. Cette obligation exclut les caves, les garages, les places de stationnement et les lots ou fractions de lots de moins de 8 m²

En d’autres termes, la loi Carrez ne s’applique pas aux maisons individuelles, ni à un achat sur plan ou à un terrain à bâtir.

Les règles spécifiques de calcul

Le mesurage est standardisé pour être, à la fois, précis et reproductible. La loi le définit ainsi : « superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Cette définition exclut dont les loggias, les terrasses / balcons d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les caves, garages, annexes et jardins.

 

Au cas où la superficie, indiquée dans les documents officiels de vente, ne correspond pas à la surface privative réelle, la loi Carrez prévoit des recours, toujours en vue de protéger les acquéreurs. Si la surface exacte n’apparaît pas, l’acheteur peut intenter une action en nullité de l’acte de vente en question, sous le mois après sa signature. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’avant-contrat ou contrat de vente, l’acheteur dispose d’un an, depuis la signature de l’acte, pour demander une baisse de prix (remboursement) proportionnelle aux mètres carrés de différence. Dernier cas, si la superficie réelle est supérieure à celle inscrite sur l’acte, l’excédent n’occasionne aucun supplément de prix : cette erreur est à la faveur de l’acquéreur et le vendeur n’a alors, aucun recours.



i Dans le cadre d’une copropriété horizontale, les habitations soumises à ce statut doivent respecter les règles de la copropriété pour les équipements et parties communs.