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compromis de vente
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Le compromis de vente ou promesse synallagmatique
Définition
Ce contrat est une formalité d'acquisition d'un logement ou d'un ouvrage déjà construit.
C'est ce qu'on appelle "l'avant contrat".
Il précède la signature de l'acte de vente.
Il est d'usage que les parties (vendeur et acquéreur) établissent l'avant contrat qui, généralement, prend la forme d'un compromis de vente.
Ce dernier correspond à une vente ferme et engage l'acheteur au même titre que le vendeur.
Cependant, il peut contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement réciproque ou unilatéral.
Ce désistement peut être :
- Contractuel :
Exemple : L'avant contrat prévoit que la vente ne pourra être réalisée qu'à condition que le bien ne soit pas assujetti d'une servitude.
- Légal :
La loi SCRIVENER prévoit que l'obtention d'un prêt pour l'acquisition est une condition suspensive présumée dans tous les avants contrats, même si elle n'a pas été évoquée (article L 312.16 du code de la construction).
Il résulte qu'en cas de refus de la banque de vous établir un prêt, l'acquéreur sera dégagé de son engagement d'achat sans aucune indemnité à payer.
Qui doit souscrire ?
Ce contrat engage d'une part le vendeur qui cède son bien à un acquéreur qui l'achète.
Juridiquement, la vente est donc parfaite puisqu'il existe une entente sur la chose et le prix.
Comme nous l'avons précisé plus haut, le compromis de vente est presque toujours assorti de conditions suspensives (la vente devient alors définitive que si les conditions énumérées ont été réalisées) soit contractuellement soit légalement.
Dans le cas où l'acquéreur a versé des arrhes et qu'il ne se décide plus, il sera contraint de les abandonner.
En revanche, dans le cas où le vendeur ne poursuit pas la vente, il devra rembourser le double des arrhes versées.
Validité et durée
Signée par le vendeur et l'acheteur, elle prévoit un délai de réflexion pendant lequel le vendeur s'engage à vendre son bien à l'acquéreur qui, lui, peut renoncer à l'achat.
En contrepartie de cette facilité, l'acheteur devra verser une somme d'argent appelée " indemnité d'immobilisation (en général 10 % du prix de la vente).
Cette indemnité sera déduite du prix de vente si celle-ci se réalise.
Dans le cas contraire, elle est perdue pour l'acheteur.
Il est conseillé de la verser à un intermédiaire (notaire, agent immobilier) plutôt que de la verser directement au vendeur.
Passé le délai de réflexion, l'acheteur doit confirmer par lettre recommandée avec A.R. son intention d'achat.
La vente est alors conclue et ne peut être annulée.
Les Frais.
- Si la vente est faite sous seing privé : paiement des droits d'enregistrement.
- Si la vente est faite par acte authentique (chez le notaire):
· Environ 500,00 FF de débours (enregistrement, timbre, frais d'expédition)
· ¼ des honoraires de la vente (somme déduite des frais au moment de la vente si elle s'effectue dans la même étude).
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