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Non realisateur

Le Constructeur Non Réalisateur en quelques mots

Si, sur le terrain, le terme de constructeur renvoie uniquement aux personnes qui conçoivent l’ouvrage ou le réalise, la législation étend cette définition aux personnes qui ne construisent pas mais qui font construire pour un tiers ou pour la vente.

En effet, conformément à la loi Spinetta du 4 janvier 1978, une personne est considérée comme « constructeur » si elle est contractuellement liée au maître d’ouvrage et participe – directement ou indirectement – à la construction.

Mais il faut alors distinguer :

  • Les constructeurs réalisateurs, qui interviennent matériellement ou intellectuellement à la conception ou la modification de l’ouvrage. Il s’agit ici, par exemple, des architectes, des bureaux d’études techniques, des entrepreneurs, mais aussi, des artisans, des contrôleurs techniques, etc.

  • Les constructeurs non réalisateurs, qui n’interviennent pas directement sur la construction ou ceux qui ont une mission proche de la location d’ouvrage. Par exemple, il peut s’agir d’une personne qui édifie lui-même sa maison pour la vendre ; d’un promoteur immobilier (suivant l’article 1 831-1 du Code Civil), d’un lotisseur, le maître d’ouvrage délégué, ou encore, d’un vendeur d’immeuble à construire (suivant l’article 1 646-1 du Code Civil).

Les garanties du Constructeur Non Réalisateur

Le Constructeur Non Réalisateur (CNR) est obligé de souscrire une assurance dommages-ouvrage en sa qualité de propriétaire, au titre de l’article L241-2 du Code des Assurances : « celui qui fait réaliser pour le compte d'autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. Il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la vente.»

La garantie couvre les dommages engageant la responsabilité décennale du C.N.R et décrits dans les articles 1792 et 1792-2 du Code Civil, à savoir, ceux qui compromettent la solidité de l’ouvrage, ceux qui le rendent impropres à sa destination et ceux qui affectent l’un des éléments d’équipements, indissociables de la construction.

Si le Constructeur Non Réalisateur exécute un ouvrage dans le but de revendre le bien, il est également tenu de souscrire un contrat d’assurance CNR qui couvre sa responsabilité de vendeur (seulement, en cas de revente dans les 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage).

Il peut enfin souscrire des garanties complémentaires :

  • Une, relative aux dommages matériels engageant la garantie de bon fonctionnement, c’est-à-dire, tous les dommages liés aux éléments d’équipement dissociable du bâtiment, qui ne leur permettent plus de remplir leur fonction. La fin de la garantie intervient deux ans après la date de réception des travaux.

  • Une, relative aux dommages immatériels directement liés aux dommages matériels subis par le propriétaire ou l’occupant du bâtiment.

Dans tous les cas, le contrat d’assurance doit être signé avant l’ouverture du chantier et couvre son titulaire à la date de réception destravaux jusqu’à l’expiration de la période décennale (10 ans)