Investir dans l’immobilier en Suisse en 2025 ne se résume pas à acheter un appartement à Zurich ou à Genève en pariant sur une nouvelle hausse des prix. Le marché suisse combine une offre de logements restreinte, une demande soutenue, des prix d’acquisition élevés, un financement redevenu plus favorable au cours de l’année et des règles qui varient fortement selon le canton, la commune et le statut de l’investisseur.
Les chiffres confirment la tension du marché. Au 1er juin 2025, seulement 1 % du parc de logements était vacant en Suisse, contre 1,08 % un an auparavant. Dans certains cantons particulièrement recherchés, la disponibilité était encore plus faible : 0,34 % à Genève, 0,42 % à Zoug et 0,48 % à Zurich. Dans le même temps, les prix des logements en propriété ont progressé en moyenne de 4,6 % sur l’ensemble de l’année 2025.
Pour un investisseur, ces données sont intéressantes, mais elles ne suffisent pas pour décider. Un marché où les logements sont rares peut soutenir les loyers et limiter la vacance locative, tout en faisant monter les prix d’achat au point de réduire fortement le rendement. La bonne stratégie consiste donc à analyser chaque bien à partir de son coût total, de son loyer réellement atteignable, de son financement, de ses charges et de sa localisation.
Ce qui a réellement marqué le marché immobilier suisse en 2025
L’un des faits les plus importants de 2025 est la poursuite de la pénurie de logements. La Suisse comptait 48 455 logements vacants au 1er juin, soit 3519 de moins qu’en 2024. Le nombre de biens disponibles à la location a reculé encore plus fortement : 37 194 logements locatifs étaient vacants, soit une baisse de 8 % en un an.
Cette situation crée un environnement favorable aux propriétaires dans les zones où la demande locative est forte, mais elle accentue également la concurrence entre investisseurs. Lorsque beaucoup d’acquéreurs recherchent peu de biens, les prix augmentent et le rendement locatif brut peut se comprimer.
La progression des prix confirme cette dynamique. Sur l’ensemble de 2025, l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel a affiché une hausse annuelle moyenne de 4,6 %. Les maisons individuelles ont progressé en moyenne de 4,4 % et les appartements en propriété de 4,7 %. Il ne s’agit toutefois que de moyennes nationales : les écarts entre communes restent considérables.
Un investisseur doit donc éviter de parler du « marché suisse » comme s’il était uniforme. Acheter dans une commune très tendue du canton de Genève n’expose pas au même niveau de prix et de vacance qu’un investissement dans le Jura, où le taux de logements vacants atteignait 3,03 % en 2025. Le prix d’acquisition peut être beaucoup plus accessible dans le second cas, mais le risque de devoir attendre davantage avant de relouer le logement peut également être supérieur.
La baisse des taux a changé les conditions de financement
Contrairement à ce que pouvait laisser penser le début de certaines prévisions, 2025 n’a pas été marqué par une hausse des taux directeurs suisses. La Banque nationale suisse a au contraire poursuivi son assouplissement monétaire. Après avoir abaissé son taux directeur à 0,25 % en mars, elle l’a ramené à 0 % à compter du 20 juin 2025.
Cette évolution a contribué à rendre le financement immobilier plus favorable qu’au plus fort du cycle de remontée des taux. Pour les investisseurs, la baisse du coût du financement peut améliorer le flux de trésorerie d’une acquisition à crédit et soutenir les valorisations immobilières.
Il ne faut cependant pas confondre le taux directeur de la BNS avec le taux proposé par une banque pour une hypothèque. Le coût réel dépend du type de financement, de sa durée, de la qualité du dossier, du niveau de fonds propres, de la valeur retenue par l’établissement financier et du profil de risque du bien.
Taux fixe ou financement indexé sur le SARON ?
Le choix entre un financement fixe et une hypothèque liée au SARON dépend notamment de la visibilité recherchée. Une hypothèque variable peut profiter rapidement d’un environnement de taux faibles, mais ses mensualités peuvent évoluer lorsque les conditions monétaires changent. Un financement fixe permet davantage de prévisibilité sur une période déterminée.
Pour un investissement locatif dont la marge entre les loyers et les charges est relativement faible, sécuriser une partie du coût de financement peut être pertinent. Certains investisseurs choisissent ainsi des prêts à taux fixe ou répartissent leur dette entre plusieurs échéances afin de ne pas devoir refinancer l’intégralité du capital au même moment.
La meilleure solution ne peut cependant pas être déterminée uniquement à partir d’une prévision de taux. Il faut tester la rentabilité du bien avec un coût de financement supérieur à celui proposé au moment de l’achat. Si une hausse modérée des intérêts suffit à rendre le projet déficitaire, la marge de sécurité est probablement trop faible.
Le financement d’un bien locatif est examiné plus strictement
Le retour des taux bas ne signifie pas que les banques financent automatiquement les investissements immobiliers avec un niveau élevé d’endettement. Les établissements doivent examiner la capacité du débiteur à supporter durablement le crédit et la valeur du bien servant de garantie.
La FINMA considère toujours le marché immobilier et hypothécaire comme une zone de risque importante pour le système financier suisse. Pour les immeubles de rendement et les financements buy-to-let, elle recommande notamment aux établissements de rester prudents sur les quotités de financement et sur les exigences d’amortissement.
Les critères peuvent varier d’une banque à l’autre. Avant de négocier un bien, il est donc préférable de demander une simulation correspondant spécifiquement à un investissement locatif plutôt que de partir des conditions couramment communiquées pour une résidence principale.
La pénurie de logements soutient la demande locative
L’évolution démographique continue de soutenir le besoin de logements. La population résidente permanente de la Suisse a dépassé 9,1 millions d’habitants à la fin de 2025. Cette progression ne constitue pas le seul facteur de demande, mais elle intervient dans un contexte où la construction de nouveaux logements n’a pas suffisamment augmenté pour détendre rapidement le marché.
Le faible nombre de logements disponibles signifie que les personnes qui déménagent peuvent rencontrer des difficultés importantes pour trouver un bien, particulièrement dans les agglomérations et dans certaines régions très recherchées. Le marché des logements familiaux est notamment soumis à une forte pression.
Pour un propriétaire bailleur, cette tension peut réduire le risque de vacance dans les emplacements disposant d’une demande structurelle. Elle ne garantit toutefois pas qu’un appartement puisse être loué à n’importe quel prix. La qualité du logement, sa surface, ses charges, sa proximité des transports et le niveau des loyers comparables restent déterminants.
Le taux de référence des loyers a également baissé en 2025
Un autre élément doit être intégré dans les calculs : le taux directeur de la BNS et le taux hypothécaire de référence utilisé dans le droit du bail suisse sont deux indicateurs différents. Le taux de référence est calculé à partir du taux moyen des créances hypothécaires des banques.
Il est passé à 1,5 % en mars 2025, puis à 1,25 % à compter du 2 septembre 2025. Une baisse du taux de référence peut, dans certaines situations, ouvrir aux locataires un droit à demander une diminution de loyer lorsque leur loyer est fondé sur un taux supérieur, sous réserve des autres facteurs prévus par le droit du bail.
Un investisseur ne doit donc pas construire son business plan en supposant que les loyers existants augmenteront mécaniquement chaque année. Pour un bien déjà loué, il faut examiner le bail, le taux de référence qui sert de base au loyer actuel et les règles permettant une adaptation. Pour un achat destiné à la location, le loyer attendu doit être confronté aux loyers réellement observables sur le marché local et au cadre juridique applicable.
Zurich, Genève et Zoug : forte demande mais prix d’entrée élevés
Les marchés de Zurich, Genève ou Zoug attirent naturellement l’attention en raison de leur dynamisme économique et de leur très faible vacance. En 2025, les trois cantons affichaient respectivement des taux de logements vacants de seulement 0,48 %, 0,34 % et 0,42 %.
Ces niveaux traduisent une forte tension, ce qui constitue un argument intéressant pour la stabilité locative. Mais la rareté se reflète également dans les prix d’acquisition. Un appartement très cher peut présenter un faible risque de vacance tout en délivrant un rendement locatif relativement modeste par rapport au capital immobilisé.
Pour déterminer si l’investissement reste pertinent, il faut donc regarder le rapport entre le loyer annuel réalisable et le prix total payé. Le prestige d’une adresse ou la forte croissance historique des prix ne remplace pas cette analyse.
Les villes secondaires peuvent offrir un autre équilibre entre prix et rendement
Les investisseurs qui ne recherchent pas uniquement une appréciation patrimoniale peuvent étendre leurs recherches au-delà des marchés les plus chers. Certaines villes moyennes et communes bien connectées aux principaux bassins d’emploi disposent de prix d’acquisition plus accessibles tout en conservant une demande locative réelle.
Il faut néanmoins éviter la règle simpliste selon laquelle une petite ville offrirait automatiquement un meilleur investissement. Un prix bas peut traduire une demande plus faible, une croissance démographique limitée, un taux de vacance supérieur ou un parc immobilier nécessitant davantage de travaux.
Le taux de vacance constitue justement un excellent filtre. En 2025, le Jura affichait par exemple 3,03 % de logements vacants et Soleure 2,05 %, alors que quinze cantons se situaient sous 1 %. Cette différence montre pourquoi un rendement brut plus élevé doit toujours être comparé au risque de vacance et à la profondeur du marché locatif local.
Une étude des annonces, des loyers effectivement pratiqués, du rythme de location et des projets d’infrastructure permet d’affiner cette analyse. Un professionnel présent dans la zone recherchée peut également aider à comparer les micro-marchés et à trouver une agence immobilière autour de moi.
Calculer le rendement net plutôt que de se fier au rendement affiché
Le rendement brut constitue un premier indicateur : il correspond au loyer annuel rapporté au coût d’acquisition du bien. Mais il surestime souvent la performance réellement obtenue par le propriétaire.
Pour approcher le rendement net, il faut intégrer les charges qui ne peuvent pas être récupérées auprès du locataire, les frais de gestion, l’entretien, les travaux futurs, les assurances, les périodes de vacance, la fiscalité et le coût du financement. Les frais liés à l’achat du bien doivent également être pris en compte.
Un appartement acheté 800 000 francs et loué 30 000 francs par an ne doit donc pas être analysé uniquement à travers un rendement brut de 3,75 %. Si plusieurs milliers de francs sont absorbés chaque année par les charges, l’entretien, la gestion et les intérêts, la rentabilité disponible avant impôt est sensiblement inférieure.
Cette approche permet aussi de comparer correctement un logement neuf cher mais peu coûteux à entretenir avec un immeuble ancien proposé à un prix plus faible mais nécessitant une rénovation importante.
L’efficacité énergétique devient un critère patrimonial
Les performances énergétiques prennent une place croissante dans l’analyse immobilière. Il ne s’agit pas seulement d’une question environnementale. L’isolation, le chauffage, les fenêtres et l’état général de l’enveloppe du bâtiment déterminent les charges d’exploitation et les investissements qui devront éventuellement être réalisés après l’acquisition.
Les logements durables peuvent ainsi présenter un avantage lorsqu’ils combinent faibles besoins énergétiques, équipements efficaces et maintenance maîtrisée. À l’inverse, un appartement apparemment rentable situé dans un immeuble nécessitant bientôt une rénovation énergétique importante peut entraîner des appels de fonds susceptibles de réduire plusieurs années de rendement.
Dans une propriété par étages, l’investisseur doit donc examiner non seulement l’appartement, mais également l’immeuble. L’état de la toiture, des façades, du chauffage collectif, des fenêtres, des parties communes et du fonds de rénovation peut avoir davantage d’impact financier que quelques milliers de francs négociés sur le prix d’achat.
Les panneaux photovoltaïques, pompes à chaleur, dispositifs de pilotage énergétique et matériaux performants peuvent améliorer l’attractivité d’un bâtiment lorsqu’ils répondent à un besoin réel. Ils ne doivent toutefois pas être considérés comme une garantie automatique de plus-value. La qualité technique de l’installation, sa durée de vie et son coût de remplacement restent à examiner.
La technologie améliore la gestion, mais ne crée pas à elle seule un bon investissement
La numérisation du secteur immobilier s’est accélérée. Visites virtuelles, estimations automatisées, signatures électroniques, gestion numérique des dossiers et outils permettant de suivre les consommations réduisent certaines frictions pour les propriétaires comme pour les locataires.
Dans les logements, la domotique permet notamment de gérer le chauffage, les stores, les accès ou certains équipements à distance. Ces fonctionnalités peuvent renforcer le confort et faciliter le suivi énergétique, particulièrement dans le neuf et le haut de gamme.
Pour autant, un appartement connecté dans une mauvaise localisation reste un mauvais investissement potentiel. L’emploi, les transports, le prix d’achat, la demande locative et l’état du bâtiment ont généralement beaucoup plus d’influence sur la performance financière que la présence d’un système domotique.
Le co-living constitue un segment à étudier avec prudence
Le développement de modes de vie plus flexibles alimente l’intérêt pour les appartements partagés et certaines offres de co-living, en particulier dans les zones accueillant étudiants, jeunes actifs ou travailleurs mobiles. Ce modèle peut augmenter le revenu potentiel par rapport à une location classique lorsque plusieurs chambres sont louées séparément.
Cette hausse potentielle des recettes s’accompagne toutefois d’une gestion plus intensive. Le renouvellement des occupants peut être plus fréquent, les parties communes s’usent davantage et les frais de mobilier, de nettoyage ou de gestion peuvent augmenter. Selon l’organisation retenue, les règles locales et contractuelles doivent aussi être examinées avant de transformer un appartement conventionnel en produit de co-living.
Le segment est donc pertinent uniquement lorsque la demande locale est clairement identifiée et que le rendement supplémentaire compense le travail et les coûts supplémentaires.
Les investisseurs étrangers doivent vérifier la Lex Koller avant toute recherche
L’expression « investir en Suisse » peut être trompeuse pour un acquéreur installé à l’étranger. L’achat de biens immobiliers par certaines personnes domiciliées hors de Suisse est encadré par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, couramment appelée Lex Koller.
Selon le statut de l’acquéreur et la nature du bien, une autorisation cantonale peut être nécessaire. La construction, l’achat ou la détention d’un logement dans un objectif purement locatif ne bénéficie pas nécessairement des mêmes possibilités que l’acquisition d’un bien utilisé pour une activité commerciale ou, dans certaines situations, d’une résidence principale.
Il faut donc vérifier l’éligibilité avant même d’engager des frais importants de recherche ou de financement. L’autorité compétente est celle du canton où se situe le bien et l’analyse dépend du dossier individuel. Acheter un logement en Suisse ne donne par ailleurs aucun droit automatique à obtenir un permis de séjour.
Cette vérification est indispensable pour les investisseurs internationaux qui découvrent le marché suisse. Une opportunité financière théorique n’a aucune valeur si l’acquisition envisagée n’est pas autorisée pour le profil de l’acheteur.
La fiscalité varie fortement d’un canton à l’autre
La fiscalité constitue un autre élément qui empêche de comparer deux investissements uniquement à partir de leur rendement brut. En Suisse, une grande partie des règles et taux applicables aux biens immobiliers dépend du canton et parfois de la commune.
Lors de l’acquisition, un impôt sur les mutations ou, selon le canton, des frais liés au transfert de propriété et au registre foncier doivent être intégrés au budget. Dans les cantons qui prélèvent un impôt sur les mutations, le montant peut représenter plusieurs pour cent du prix d’achat.
La détention du bien peut également entraîner une imposition sur la fortune et, dans plus de la moitié des cantons, un impôt immobilier. Lors de la revente, les cantons imposent les gains immobiliers. Dans de nombreux systèmes cantonaux, une détention courte est plus lourdement imposée qu’une détention longue, ce qui pénalise les stratégies purement spéculatives de revente rapide.
Avant d’acheter, il est donc prudent de faire calculer le rendement après fiscalité à partir du canton exact, de la structure de détention et de la situation personnelle de l’investisseur. Une simulation réalisée pour Genève ne peut pas être transposée telle quelle à Vaud, Zurich ou au Valais.
Un immeuble ancien peut devenir une opportunité grâce à la rénovation
Dans un contexte où l’offre neuve reste insuffisante, la rénovation du parc existant représente un axe d’investissement intéressant. Un bâtiment ancien bien situé mais techniquement dépassé peut parfois être repositionné par une rénovation énergétique, une amélioration des logements ou une utilisation plus efficace des surfaces.
Cette stratégie exige toutefois une véritable analyse technique. Les travaux sur une façade, une toiture, un système de chauffage ou une structure peuvent rapidement absorber la décote obtenue à l’achat. Il faut également vérifier les autorisations nécessaires et les éventuelles contraintes patrimoniales ou locales.
L’investisseur doit donc demander des devis avant l’acquisition lorsque les travaux constituent une partie importante du modèle économique. Acheter d’abord puis chiffrer ensuite transforme un investissement calculé en pari sur le coût de la rénovation.
La densification crée des opportunités, mais dépend du droit à bâtir
La rareté du foncier conduit également à s’intéresser aux bâtiments dont le potentiel n’est pas complètement exploité. Surélévation, extension, transformation de surfaces ou reconstruction peuvent permettre de créer de nouveaux logements sans acquérir une nouvelle parcelle.
Ce potentiel doit toutefois être vérifié juridiquement et techniquement. Le simple fait qu’un immeuble dispose d’un grand terrain ou d’un toit plat ne signifie pas que des mètres carrés supplémentaires pourront être construits. Les règles cantonales et communales, les indices applicables, les distances, la protection patrimoniale et la structure existante déterminent la faisabilité réelle.
Un bien possédant un droit à bâtir supplémentaire confirmé peut avoir une valeur très différente d’un bien dont le potentiel de densification repose uniquement sur une hypothèse commerciale.
Analyser le quartier à l’échelle de quelques rues
Dans une même ville, deux appartements de surface identique peuvent présenter des perspectives très différentes. La distance à une gare, le temps nécessaire pour rejoindre un bassin d’emploi, les écoles, les commerces, le bruit et les projets urbains modifient la demande locative.
L’analyse doit donc descendre au niveau du micro-emplacement. Il est utile de comparer les annonces similaires, mais aussi d’observer combien de temps elles restent publiées et dans quelles conditions elles disparaissent du marché. Un prix demandé ne prouve pas qu’un locataire accepte réellement de le payer.
Lorsque le secteur est peu connu de l’investisseur, l’accompagnement d’un professionnel local peut aider à identifier les différences entre plusieurs communes ou quartiers. Des acteurs présents sur le marché comme Neho permettent notamment de compléter les recherches réalisées à partir des annonces immobilières.
Tester le projet avec une vacance, des travaux et un taux plus élevé
Un investissement immobilier ne devrait pas être viable uniquement lorsque tout se déroule parfaitement. Avant de signer, il est utile de recalculer le résultat avec plusieurs semaines ou mois sans locataire, une charge d’entretien exceptionnelle et un taux hypothécaire supérieur lors du prochain refinancement.
Il faut également prévoir les gros travaux à l’échelle de la durée de détention. Une chaudière collective, une toiture ou une façade ne sont pas remplacées tous les ans, mais leur coût peut supprimer plusieurs années de bénéfices lorsqu’aucune réserve n’a été constituée.
Pour une propriété par étages, les procès-verbaux des assemblées et l’état du fonds de rénovation sont donc des documents particulièrement précieux. Ils peuvent révéler qu’un ravalement, un changement de chauffage ou une rénovation de toiture est déjà envisagé, même si l’appartement visité paraît irréprochable.
Les documents à examiner avant de faire une offre
Une décision d’investissement doit être prise à partir de documents vérifiables plutôt que des seules affirmations de l’annonce. Le registre foncier, le plan cadastral, les informations sur les servitudes, les baux existants, les décomptes de charges, les travaux réalisés et les documents de la copropriété permettent de comprendre ce que l’acquéreur achète réellement.
Pour un bien loué, il faut vérifier le loyer contractuel, l’historique disponible, la durée et les conditions du bail ainsi que le taux hypothécaire de référence servant de base au loyer. Pour un immeuble ancien, l’état des installations et le calendrier probable des rénovations doivent être intégrés au prix maximal que l’investisseur est prêt à payer.
Enfin, le rendement doit être recalculé avec le montant réellement financé par la banque, les fonds propres nécessaires, les frais d’acquisition et la fiscalité applicable. C’est seulement après cette analyse qu’il devient possible de comparer objectivement plusieurs opportunités sur le marché suisse.