Le confinement lié au Covid-19 a profondément perturbé le marché immobilier français au printemps 2020. Visites suspendues, signatures retardées, agences fermées au public et délais administratifs ont temporairement ralenti les projets d’achat. Les demandes de crédit ont elles aussi été affectées, notamment parce que les banques devaient apprécier la solvabilité des emprunteurs dans un contexte économique inhabituellement incertain.
Il faut toutefois distinguer l’effet de la crise sanitaire des règles d’octroi du crédit immobilier. Le seuil de 33 % de taux d’effort souvent associé à la période Covid avait en réalité été recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) dès décembre 2019, avant le premier confinement. Il a ensuite été porté à 35 % en janvier 2021. Depuis le 1er janvier 2022, des critères juridiquement contraignants encadrent les établissements prêteurs.
Revenir sur cette période permet de comprendre pourquoi les banques ont accordé davantage d’importance à la stabilité des revenus, à l’épargne disponible et à la solidité globale du dossier, mais aussi pourquoi certaines règles fréquemment présentées comme des conséquences du Covid ne l’étaient pas réellement.
Quel a été l’impact du premier confinement sur le crédit immobilier ?
Le premier confinement, commencé en France le 17 mars 2020, a brutalement ralenti les transactions. Il devenait difficile d’effectuer une visite, de réaliser certaines expertises ou de réunir physiquement les différents intervenants d’une vente immobilière.
Les banques ont continué à traiter des demandes de financement, mais avec des organisations adaptées au travail à distance. Une partie des nouveaux crédits mis en place au début du confinement correspondait d’ailleurs à des projets initiés plusieurs semaines auparavant.
Selon l’ACPR, la production de nouveaux crédits à l’habitat hors rachats et renégociations a fortement ralenti en mars et avril 2020. Cela ne signifie cependant pas que l’ensemble du marché du crédit s’est effondré sur l’année. La production annuelle de crédits à l’habitat a atteint 252,4 milliards d’euros en 2020, soit une hausse de 2,4 % par rapport à 2019.
Le marché a donc connu un choc très marqué pendant les semaines de confinement, suivi d’une reprise relativement rapide. Cette distinction est importante lorsqu’on analyse rétrospectivement les conditions de financement de cette période.
Les taux immobiliers ont-ils augmenté à cause du Covid-19 ?
Il serait inexact d’affirmer que la crise sanitaire a entraîné une hausse durable et généralisée des taux de crédit immobilier. Le financement est resté particulièrement bon marché pendant cette période et les taux ont même atteint des niveaux historiquement bas en 2021.
Ce qui a davantage préoccupé certains candidats pendant le confinement était la capacité à obtenir le crédit. Une banque pouvait devenir plus prudente face à des revenus temporairement réduits, à une période de chômage partiel, à une activité indépendante fortement touchée ou à des perspectives professionnelles devenues difficiles à prévoir.
La remontée importante des taux observée plusieurs années plus tard, notamment à partir de 2022, s’inscrit dans un environnement économique différent et ne doit pas être présentée comme une conséquence immédiate du confinement de 2020.
La règle des 33 % existait-elle réellement pendant le confinement ?
Oui, mais son origine est antérieure au Covid-19. Le HCSF avait adopté le 20 décembre 2019 une recommandation invitant les établissements prêteurs à faire preuve de prudence et à veiller notamment à ce que le taux d’effort des emprunteurs ne dépasse pas 33 % et que la durée du crédit n’excède pas 25 ans.
Il ne s’agissait alors ni d’une nouvelle disposition créée pour répondre à la crise sanitaire ni d’une interdiction absolue de financer tout ménage dépassant 33 %. La recommandation prévoyait une marge de flexibilité permettant aux établissements de s’écarter des critères pour une partie de leur production.
Comment calculer le taux d’effort ?
Le taux d’effort met en relation les charges d’emprunt du ménage et ses revenus. Il permet à la banque d’évaluer la part des ressources absorbée par le remboursement des dettes.
Le calcul ne doit pas être confondu avec une simple comparaison entre la mensualité du futur crédit et le salaire. Les autres emprunts existants ainsi que l’assurance du crédit immobilier peuvent notamment entrer dans les charges prises en compte selon les règles applicables.
Un taux inférieur à la limite recommandée ne suffisait pas davantage à garantir l’obtention d’un prêt. La banque devait toujours apprécier la solvabilité du demandeur, son reste à vivre, ses revenus et les caractéristiques générales du projet.
Pourquoi les banques ont-elles été plus attentives aux revenus pendant la crise sanitaire ?
Le Covid-19 a créé une difficulté particulière : certains revenus qui semblaient stables avant mars 2020 étaient soudainement devenus moins prévisibles. Hôtellerie, restauration, tourisme, événementiel et plusieurs autres activités ont connu de fortes interruptions.
Pour évaluer un dossier, la banque pouvait chercher à déterminer si une baisse de revenu était exceptionnelle ou susceptible de durer. La situation était particulièrement délicate pour certains indépendants, dirigeants et salariés dont la rémunération comportait une part variable importante.
Cette prudence ne signifiait pas qu’un salarié en chômage partiel ou un indépendant était automatiquement exclu du crédit. L’analyse restait individualisée. L’ancienneté professionnelle, l’épargne, l’historique des revenus, le montant du projet et les charges du ménage pouvaient modifier l’appréciation du risque.
L’apport personnel était-il obligatoire pendant le Covid ?
Non. Il n’existait pas de règle imposant à tout emprunteur un apport personnel de 10 %, 15 % ou 20 % simplement parce que le financement était demandé pendant la crise sanitaire.
Les banques pouvaient néanmoins privilégier les dossiers présentant une épargne disponible. Un apport réduit le montant à financer et montre également que le ménage a été capable de constituer une réserve.
Son montant doit être apprécié en fonction de son projet, du prix du bien, des ressources de l’emprunteur et de la politique commerciale de la banque.
Quelles dépenses l’apport peut-il financer ?
Selon l’opération, l’épargne personnelle peut notamment servir à financer des dépenses qui ne correspondent pas directement au prix du logement :
- Les frais de notaires ;
- certains frais liés à les garanties ou à la sûreté associée au financement ;
- des frais de dossier ou autres dépenses annexes selon le financement ;
- une partie du prix d’achat ou des travaux.
L’apport peut provenir d’une épargne constituée au fil du temps, d’une donation, d’un héritage, de la vente d’un autre bien ou de différentes ressources compatibles avec le plan de financement.
Il n’est pas toujours pertinent d’utiliser toute son épargne pour maximiser l’apport. Conserver une réserve après l’acquisition peut être utile pour faire face aux travaux, à l’ameublement et aux dépenses imprévues.
Quels profils étaient les plus faciles à financer pendant le confinement ?
Dans une période de forte incertitude économique, la régularité des revenus prenait naturellement de l’importance. Mais réduire le « bon profil emprunteur » à un fonctionnaire ou à un salarié en CDI serait trop simpliste.
Les banques examinent un ensemble de critères :
- le niveau et la régularité des revenus ;
- l’ancienneté dans l’activité professionnelle ;
- les crédits déjà en cours ;
- le montant du reste à vivre ;
- l’épargne disponible après l’achat ;
- la tenue des comptes bancaires ;
- la composition du ménage ;
- le montant et la durée du financement demandé ;
- la cohérence du projet immobilier avec les ressources disponibles.
Un CDI était-il indispensable pour emprunter ?
Non. Un CDI hors période d’essai constitue un élément rassurant pour une banque, mais il n’est pas une condition juridique obligatoire pour obtenir un prêt immobilier.
Un indépendant, un entrepreneur, un professionnel libéral, un intérimaire ou un salarié en contrat à durée déterminée peut être financé lorsque son dossier permet de démontrer des ressources suffisamment régulières et une capacité de remboursement compatible avec le projet.
Pour les revenus irréguliers, les établissements demandent généralement davantage d’historique afin d’en apprécier la stabilité. Pendant la crise sanitaire, les résultats des années précédentes pouvaient être complétés par une analyse plus précise de l’effet du confinement sur l’activité en cours.
Il est également excessif d’affirmer que les fonctionnaires bénéficient automatiquement d’un « traitement de faveur ». La stabilité professionnelle peut améliorer l’appréciation du dossier, mais les conditions restent propres à chaque banque et à chaque emprunteur.
Comment les banques analysaient-elles les comptes bancaires ?
Les relevés de compte permettent à l’établissement prêteur de vérifier que les revenus déclarés correspondent aux mouvements observés et d’identifier les crédits ou charges récurrentes du ménage.
Des découverts fréquents, des mensualités de crédit oubliées ou des incidents de paiement peuvent naturellement fragiliser une demande. À l’inverse, une gestion régulière et une capacité d’épargne cohérente avec les revenus peuvent renforcer le dossier.
Un incident isolé ne conduit pas nécessairement à un refus. La banque évalue la situation complète et reste libre d’accepter ou de refuser le financement.
Quels documents fallait-il fournir pour un prêt immobilier ?
La constitution du dossier n’a pas été fondamentalement transformée par le Covid-19. Les échanges dématérialisés ont cependant pris davantage de place lorsque les agences et différents professionnels ne pouvaient pas recevoir normalement le public.
Selon la situation de l’emprunteur et la nature du projet, la banque peut demander notamment :
- une pièce d’identité ;
- un justificatif de domicile ;
- les derniers bulletins de salaire pour un salarié ;
- le contrat de travail ou des justificatifs de situation professionnelle lorsqu’ils sont nécessaires ;
- les avis d’imposition ;
- plusieurs relevés de comptes bancaires ;
- les justificatifs relatifs aux crédits en cours ;
- les documents permettant de justifier l’apport ;
- le compromis ou la promesse de vente dans le cadre d’une acquisition ;
- des bilans, comptes de résultat ou autres justificatifs adaptés pour les travailleurs indépendants et dirigeants ;
- les documents relatifs au projet et aux travaux lorsqu’ils sont financés.
Dans un projet de construction, des pièces spécifiques peuvent être nécessaires, parmi lesquelles les plans, le contrat de construction ou les devis ainsi que, selon le stade du dossier, un permis de construire.
Le contenu exact du dossier dépend toujours du projet et du profil. Une banque peut demander des pièces supplémentaires lorsqu’elle estime qu’elles sont nécessaires pour apprécier le risque.
Les démarches de prêt pouvaient-elles être réalisées à distance ?
Le confinement a accéléré l’utilisation des échanges numériques. Dépôt de justificatifs, rendez-vous en visioconférence, échanges avec le conseiller et certaines signatures pouvaient être réalisés à distance lorsque les outils de l’établissement le permettaient.
Cette dématérialisation n’a cependant pas supprimé les obligations d’information et les délais protecteurs prévus pour le crédit immobilier. Une offre transmise électroniquement restait soumise au cadre juridique applicable au prêt.
Le principal intérêt était de permettre à des dossiers déjà engagés de continuer à avancer alors que les rendez-vous physiques étaient fortement limités.
Comment les ventes immobilières ont-elles pu être signées pendant le confinement ?
Le blocage des rendez-vous chez le notaire représentait l’une des difficultés majeures du début du confinement. Le décret du 3 avril 2020 a temporairement autorisé, dans certaines conditions, l’établissement à distance d’actes notariés sur support électronique lorsque les parties ne pouvaient être présentes ou représentées.
Le dispositif prévoyait notamment un système de communication permettant de garantir l’identification des parties, l’intégrité et la confidentialité des échanges ainsi qu’un procédé de signature électronique répondant aux exigences prévues.
Cette mesure exceptionnelle a permis de faciliter la poursuite d’une partie des transactions pendant l’état d’urgence sanitaire. Elle ne doit toutefois pas être confondue avec les règles ordinaires qui s’appliquent aujourd’hui.
Pourquoi les délais étaient-ils particulièrement importants pendant le Covid ?
Une acquisition immobilière repose sur plusieurs intervenants dont les délais peuvent se cumuler : vendeur, acquéreur, banque, assureur, notaire, administration, diagnostiqueur et éventuellement professionnels du bâtiment.
Pendant les confinements, une difficulté chez un seul intervenant pouvait retarder toute l’opération. Les candidats à l’achat devaient donc être particulièrement attentifs aux dates prévues dans le compromis ou la promesse de vente et notamment aux conditions relatives à l’obtention du financement.
Lorsqu’un délai risquait de ne pas pouvoir être respecté, attendre son expiration sans prévenir les professionnels concernés n’était pas une bonne stratégie. Le notaire et les parties pouvaient examiner la situation juridique du dossier et déterminer les démarches appropriées.
La condition suspensive d’obtention du prêt protégeait-elle l’acheteur ?
Lorsqu’une acquisition est financée par un prêt immobilier, l’avant-contrat comporte généralement une condition suspensive d’obtention du financement dans les situations où la loi l’impose. Elle permet de protéger l’acquéreur si le crédit correspondant aux caractéristiques prévues n’est pas obtenu.
Cette protection ne dispense pas l’acheteur de respecter ses propres engagements. Il doit effectuer les démarches de financement prévues et tenir compte des caractéristiques indiquées dans la condition : montant, durée, taux ou délai notamment selon la rédaction de l’acte.
Durant le confinement, la constitution rapide d’un dossier complet était donc particulièrement utile pour éviter que des documents manquants ne retardent encore davantage l’instruction bancaire.
Le Covid a-t-il entraîné un durcissement durable du crédit immobilier ?
Les banques ont pu adopter une approche plus prudente face à certains profils directement fragilisés par la crise, mais il serait trompeur d’expliquer toute l’évolution des critères de crédit par la pandémie.
Le HCSF avait commencé à encadrer les pratiques avant l’apparition du Covid, car il observait depuis plusieurs années une augmentation des durées de prêt et des taux d’effort. L’objectif était de prévenir une progression excessive de l’endettement des ménages.
En janvier 2021, le HCSF a d’ailleurs assoupli l’un des critères de sa recommandation en faisant passer le taux d’effort de référence de 33 % à 35 %. La marge de flexibilité accordée aux établissements a également été augmentée.
Le contexte sanitaire et le cadre macroprudentiel se sont donc superposés, sans se confondre.
Quelles règles de crédit immobilier s’appliquent aujourd’hui ?
Les règles en vigueur ne sont plus celles du confinement de 2020. Depuis le 1er janvier 2022, la décision du HCSF impose aux établissements de crédit deux critères principaux pour les nouveaux crédits immobiliers entrant dans son champ d’application :
- un taux d’effort qui ne doit en principe pas dépasser 35 % ;
- une durée du crédit qui ne doit en principe pas dépasser 25 ans.
Une tolérance de deux années supplémentaires de différé d’amortissement peut s’appliquer dans certaines opérations pour lesquelles l’entrée en jouissance du bien est décalée, notamment dans certaines constructions ou acquisitions nécessitant des travaux.
Les banques disposent par ailleurs d’une marge de flexibilité portant sur une partie de leur production trimestrielle. Cette possibilité ne constitue pas un droit individuel pour l’emprunteur : une personne dépassant 35 % ne peut pas exiger que la banque utilise sa marge de dérogation pour financer son dossier.
À l’inverse, respecter un taux d’effort inférieur à 35 % ne crée aucun droit automatique au crédit. L’établissement prêteur conserve la responsabilité d’évaluer la solvabilité et reste libre de refuser une demande.
Le reste à vivre reste déterminant
Deux ménages présentant exactement le même taux d’effort peuvent avoir des situations financières très différentes. Après paiement des mensualités, l’un peut disposer d’une somme confortable pour couvrir les dépenses courantes tandis que l’autre conserve une marge beaucoup plus faible.
La banque analyse donc également le reste à vivre, c’est-à-dire les ressources disponibles après prise en compte des charges importantes. La composition de la famille, le niveau des revenus et le mode de vie influencent cette appréciation.
Ce critère explique pourquoi un même pourcentage d’endettement ne conduit pas automatiquement à la même décision pour tous les emprunteurs.
Quelle épargne conserver après l’achat ?
Présenter un apport important peut renforcer un dossier, mais vider intégralement ses comptes pour financer l’acquisition n’est pas toujours judicieux. Une maison ou un appartement génère rapidement de nouvelles dépenses : déménagement, mobilier, charges de copropriété, taxe foncière, entretien ou travaux imprévus.
Une épargne résiduelle permet aussi à la banque de constater que le ménage dispose d’un matelas de sécurité après l’opération. Il faut donc trouver un équilibre entre réduction du montant emprunté et conservation d’une réserve cohérente avec le budget du foyer.
Comment préparer un dossier de crédit plus solide ?
Quelques mois avant une demande de financement, il est utile d’examiner sa situation telle qu’une banque pourra la voir. L’objectif n’est pas de créer artificiellement un « profil parfait », mais de présenter des informations cohérentes et faciles à vérifier.
- Recensez tous les crédits existants : prêt automobile, crédit à la consommation et autres mensualités influencent la capacité d’emprunt.
- Évitez les incidents bancaires répétés : une gestion stable facilite la lecture du dossier.
- Constituez une épargne lorsque votre situation le permet : elle peut servir d’apport et de réserve de sécurité.
- Rassemblez les justificatifs suffisamment tôt : revenus, impôts, comptes, apport et documents du projet.
- Calculez votre budget avec l’assurance et les frais annexes : le prix affiché du logement ne représente pas la totalité de l’opération.
- Prévoyez les dépenses après l’achat : travaux, charges, entretien et fiscalité doivent rester compatibles avec le reste à vivre.
- Pour des revenus variables, documentez leur historique : plusieurs années de résultats permettent de mieux apprécier leur régularité.
- Ne signez pas un projet reposant sur une capacité d’emprunt supposée : une simulation ou un accord de principe ne remplace pas l’offre définitive de prêt.
Quels chiffres d’un crédit faut-il comparer au-delà du taux nominal ?
Le taux nominal n’est qu’une partie du coût du financement. Pour comparer plusieurs offres, il faut regarder le TAEG, qui vise à intégrer différents coûts obligatoires liés au crédit dans les conditions prévues par la réglementation.
Examinez également :
- le montant de la mensualité avec assurance lorsqu’elle est exigée ;
- le coût total des intérêts ;
- le coût de l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier ;
- le coût de la garantie ou de la sûreté ;
- les modalités de remboursement anticipé ;
- la possibilité et les conditions de modulation des échéances lorsqu’elle est prévue au contrat.
Cette comparaison était déjà pertinente pendant la période Covid et le reste aujourd’hui. Un crédit affichant le taux nominal le plus faible n’est pas nécessairement l’offre la moins coûteuse lorsque les autres frais diffèrent sensiblement.